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公募REITs“破冰”：如何拉动中国经济？ | 资本市场

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文/《清华金融评论》高级编辑秦婷
近日，中国证监会与国家发改委联合发布了推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点的通知，并出台配套《指引》，这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。短期看，应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。同时，证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》向社会公开征求意见。
 
证监会在《指引》起草说明中指出，公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。然而，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs，为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，拟在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs试点。
 
根据《通知》，区域方面，基础设施REITs试点项目将优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域；行业方面优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
 
北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥撰文指出，《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。
 
助力新一轮基建周期的开启
 
证监会表示，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
 
深交所同样指出，开展基础设施REITs试点对于发挥好资本市场的枢纽作用、盘活基础设施领域存量资产、引导聚集社会资金、创新投融资模式具有重大意义。
 
国家发展改革委投资司副司长韩志峰认为，基础设施REITs试点有利于盘活存量资产，将回收资金用于新的基础设施和公用事业项目建设，弥补投资资金不足，形成良性投资循环，是基础设施投融资机制的一项重要创新。
 
在中泰证券邢立力看来，站在当下这个时点，新一轮基建周期已经开启，基础设施公募REITs的推出无异于及时雨。北大光华学院在报告《中国基础设施REIT创新发展研究》中测算，截至2017 年我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量。可以看出，基于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力是巨大的。基础设施REITs的发展壮大之于基建投资的意义不仅在于融资方式的革新，更在于可能开启了中国基建投资的内生循环，即以存量资产支持增量扩张。标准REITs的公募基金属性决定了其资金来源的多元性，从而决定了基建融资的多元性，未来投资基建的群体不止包括政府、银行、保险等，可能还包括个人。
 
公募REITs之于基建投资意义深远，虽然其发展壮大需要经过从零到一、从一到多的阶段，但其必然将加速中国基建投资进入新阶段的步伐，新的阶段包含三个层面的含义：一是从投资规模来讲，我国基建投资正经历从增量向存量的切换；二是从基建的融资方式而言，地方政府经过十年的杠杆扩张，目前正面临收支不平衡造成的债务压力，这种不平衡既要诉诸于中央与地方财权事权的重新平衡，也要依赖于地方政府资产负债表的重构；三是基础设施REITs的到来以及放量有望改变基建的融资方式，即存量支持增量，基建在一定程度上实现内生循环。
 
中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟资产证券化与REITs专委会副主席张平分析认为，基建REITs试点，为物流仓储、产业园以及数据中心等领域在资本市场，提供了以实现优质资产为价值导向的有效金融通道。因为资产流动性大大增强，会使得更多的机构投资者增加投资，从而促进该领域的良性循环。公募REITs试点有助于优化资本结构，给业主方更多渠道的选择，同时会加速行业向以REITs为主导的产业链模式转变，从而助力吸纳更多社会资本的力量，加速投资和运营的市场化操作，以改善资本市场结构，去杠杆，稳增长。
 
对房地产市场有何影响
 
证监会有关负责人指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质的基础设施项目，通过REITs进一步拉动投资，尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。
 
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，真正的公募REITs产品在业内的呼声一直较高，此次推进基础设施领域REITs试点也意味着公募REITs试点的正式起步。可以看到的是，此次聚焦的重点主要是交通设施、市政设施、产业园区这些基础设施，并没有往房地产方向去走。
 
“目前来看，对房地产是没有构成影响的，当然也有不少业内呼吁将公募REITs的试点范围扩展至商业地产以及住房租赁，但我认为仍然需谨慎试点，否则仍会助推房价的上涨。并且我个人认为，商业地产的风险是较高的，并不适合这种资金的进入。但反观交通设施、仓储物流、新基建等领域，收益相对稳定，因此是不错的选择。”盘和林进一步指出。
 
REITs对拉动中国经济的作用有多大？
 
招商证券地产行业主观分析师赵可表示，从国际及中国港台REITs市场的诞生背景看，经济下行、不动产市场疲软带来资产价格下行风险，都是催生REITs登上历史舞台的重要因素。
 
北京大学光华管理学院教授张铮认为，短期看，应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。
 
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，后续各类基建发展的动力将增强。从宏观经济的角度看，这体现了基建发力进而带动固定资产投资的导向，使得投资作为三驾马车之一的地位更加凸显，有助于宏观经济的复苏。从产业经济的发展角度看，一些具体产业领域需要基建的配合，后续借REITS改革有助于基建业务的快速发展，进而带动了相关产业的发展。从城市经济的角度看，一些重要区域的基建获得此类改革，有助于城市经济的快速发展。
 
汇力基金董事长、国务院发展研究中心REITs课题组长孟晓苏表示，基础设施资产证券化可以把存量资产盘活，通过资本市场换人持有，使原持有人获取新的投资能力。REITs可以把地方政府已凝固的公共资产证券化，并转由社会持有。这样政府可以拿回资金，再去建新的基础设施，这种投资循环可以更好发挥基础设施投资拉动经济的作用。疫情过后我国正需要恢复经济发展和增加就业，以实现中央提出的“六保”，基础设施项目的资产证券化正当时，能为经济发展之火添把柴。
 
本文编辑：秦婷
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